Как построить дом без проекта

Что говорит закон

Действующие в России нормы законодательства четко регламентируют порядок подготовки проектной документации для осуществления строительных работ. В соответствии со статьей 48 пунктом 3 Градостроительного кодекса, начинать строить и ремонтировать объекты индивидуального строительства, к которым относятся отдельно стоящие жилые дома с этажностью не более трех этажей, можно и без наличия проекта.

Необходимо лишь разрешение на строительство. Застройщик волен сам принимать решение о том, нужен ему проект, или нет.

Для получения разрешения понадобятся:

• документы на участок о праве землевладения;
• эскизный проект будущего дома, содержащий схему его расположения относительно других строений (можно нарисовать самостоятельно).

Зачем были приняты поправки?

Поправки призваны упорядочить ИЖС. Они устанавливают единые требования к строительству жилых домов на земельных участках, предоставленных в целях ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, а также к строительству жилых и садовых домов на садовых земельных участках. Ограничиваются максимальные параметры застройки. Данное изменение обусловлено отсутствием в законодательстве, а зачастую и в правилах землепользования и застройки ограничений параметров такой застройки, что приводит на практике к многочисленным нарушениям, в том числе в части строительства на таких земельных участках многоквартирных домов. Кроме того, уточнён механизм осуществления государственного строительного надзора при строительстве объектов ИЖС.

Документы на оформление

Порядок оформления жилого дома на садовом участке завершается государственной регистрацией недвижимости в Росреестре.

Но перед этим должно произойти следующее:

1.Полностью построить домик (в период действия уведомления муниципалитета о допустимости строительства объекта).

2.Заказать у кадастр.инженера тех.план дома.

3.Заполнить декларацию на дом, в которой в числе прочего обязательно указать этажность и площадь.

Форма и содержание декларации и технического плана подробно описаны в приказе Минэкономразвития №953 от 18.12.2015 г.

Государственная регистрация

Садовод может зарегистрировать свое право на возведенную недвижимость путем обращения в Росреестр. Для этого в МФЦ следует сдать пакет документов:

• технический план;
• декларацию на объект недвижимости;
• квитанцию о госпошлине (сумма 2000 руб., реквизиты можно взять в любом территориальном отделе Росрееста или МФЦ);
• соглашение о распределении размера долей (если участок, где построен домик, принадлежит нескольким собственникам/пользователям).

Если участок земли находится в собственности, но это право не зарегистрировано, то вместе с указанным пакетом подаются и правоустанавливающие документы на земельный участок.

Заявление на регистрацию составляют сотрудники МФЦ. Гражданин должен лишь предоставить им документацию, сообщить о своих намерениях и подтвердить паспортом свою личность.

Результат регистрации — получение новоиспеченным собственником выписки из реестра.

Строительство хозпостроек

К ним относятся гаражи, бани, сараи, колодцы, фундаментальные беседки, навесы и т.п.

На такие объекты не распространяются правила строительства дома в дачном кооперативе или ИЖС.

Соответственно никаких уведомлений в адрес местных властей не высылается. Вся процедура узаконивания недвижимости сводится к изготовлению технического плана на нежилые объекты. Затем собственник сам сдает в Росреестр документацию в составе:

• заявление на регистрацию;
• технический план;
• квитанцию госпошлины (2000 руб.);
• документы о праве на землю.

Требования к жилпостройкам

Существуют четкие требования к постройке дома на земле для садоводства.

Для постройки:

• Не более трех надземных этажей;
• Не выше 20 м всего здания;
• В состав жилья, как минимум должны входить: жилая комната, кухня (столовая), туалет, душевая комната, кладовка и пр. При этом спальная комната должна быть не менее 8 кв.м, гостиная не менее 12 кв.м, кухня не менее 6 кв.м;
• Высота от пола до потолка в жилой комнате и кухне не менее 2,7 м (в мансардном этаже — 2,3 м);
• Наличие естественного освещения (наличие окон) в жилой комнате и кухне;
• Наличие систем: отопления, вентиляции, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения;
• В жилье в отопительный период температура воздуха в гостиной должна быть не менее 20 градусов, в душевой не менее 24, в кухне и туалете не меньше 18. В садовом домике такого температурного режима не требуется. Кстати, этим и отличаются садовый и жилой дома.

Для зем.участка:

• Общая площадь не менее 300 кв.м;
• Отступ от стены здания до соседской межи не менее 3 м;
• Расстояние от стены до забора, идущего параллельно улице (в том числе автомобильной дороге) – 5 м;
• Отступ от инженерных сетей: от газопровода 2 м (низкого давления), 4 м (среднего давления), 10 м (высокого давления), от водоснабжения/водоотведения 5 м, от силовых и кабелей связи 0,6 м, от теплотрассы 2 м.

В каких случаях можно строить дом без проекта

Обоснованным строительство дома без проекта можно считать, если требуется постройка небольшого дома:

• без изысков в планировке;
• без подсоединения к водопроводу, электросетям, канализации и газоснабжению.

Возникает вопрос – как жить в таком доме, и имеет ли смысл такая постройка?

В чем суть нового закона?

Новый порядок существенно упрощает процедуру строительства ИЖС. Теперь не требуется получать разрешение на строительство и разрешение на ввод.  Вместо разрешений вводится уведомительный порядок начала и окончания строительства объекта ИЖС и садовых домов. Установлены единые требования к объектам ИЖС. Упрощена процедура оформления прав на построенные объекты. 

Что теперь понимать под ИЖС?

В соответствии с внесёнными в Градостроительный кодекс РФ изменениями под объектом ИЖС понимается отдельно стоящее здание (жилые дома, индивидуальные жилые дома), которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Экспресс-расчёт будущего дома:

Технология

КаркаснаяТехнология SIP

Этажность

ОдноэтажныйДвухэтажный

Размеры

Длина, мШирина, м

Чем опасно возведение дома без АР и ИР?

Отсутствие АР при строительстве

Вообще строительство без архитектурного раздела нельзя назвать профессиональным. Имея лишь эскизный проект, практически невозможно предусмотреть все важные особенности будущего строения. И, скорее всего, проблемы начнутся уже на стадии заказа дома. В будущем они могут привести к самым нежелательным последствиям, устранять которые будет сложно, а иногда и невозможно.

Отсутствие ИР при строительстве

аконодательство РФ позволяет строительство при отсутствии ИР (в случае малоэтажного строительства). Но как бы то ни было, это – неоправданный риск. На начальной стадии возможна ситуация, что для каркасного дома не будут произведены расчёты нагрузок и узлов и не представлена детальная технология монтажа каркаса. Но ведь именно детали гарантируют качественный результат. Всегда существует вероятность того, что неучтённые вовремя проблемы возникнут уже в ходе эксплуатации дома.

Что ещё важное принёс закон 340-ФЗ?

Вводится обязанность органов государственной власти или местного самоуправления направить по окончании строительства объекта ИЖС или садового дома в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учёте и государственной регистрации прав на возведённый объект. К этому заявлению прикладываются необходимые документы, в том числе уведомление об окончании строительства и представленный застройщиком технический план объекта ИЖС.

Как перевести садовый домик в жилой

Новое в законодательстве дало ответ о том, какой дом можно строить на садовом участке. Но садоводов также интересует, как перевести имеющийся садовый домик в жилой. И снова прорыв – в законе прописано, что такой перевод допустим в порядке, определенном Правительством РФ. То есть больше не требуются судебных тяжб. Но, к сожалению, пока нет того самого нормативного акта, описывающего упрощенную процедуру.

Однако, если следовать букве закона, то определенные способы имеются:

1. Путем реконструкции. Это обычная процедура, аналогичная вышеописанной. Об этом говорилось выше. Если домик нужно будет видоизменять, что-то достраивать, менять и пр., то это оптимальный вариант.
2. Обращение в жилищный орган местных властей. Когда в доме нужно сделать некоторые улучшения (не связанные с перестройкой), например, провести отопление, утеплить стены и т.д. Для этого в администрацию подается заявление на переназначение садового здания в жилое. К заявлению прилагаются тех.план (технический паспорт с подробным описанием сооружения, коммуникаций, сетей и пр.) и правоустанавливающие документы. После вынесения решения о соответствии дома для круглогодичного проживания, документация (заявление на регистрацию, решение комиссии, госпошлина) сдается в Росреестр. После регистрации статус здания считается измененным.

Возможно, в ближайшем будущем будет принято специальное постановление Правительства с подробным описанием процедуры.

Что делать, если ответа от госорганов нет?

Если застройщик никакого ответного письма и уведомления от уполномоченных органов не получил, то это даёт право осуществлять строительство согласно указанным им параметрам.

После подачи уведомления можно сразу строить?

Не совсем, нужно дождаться уведомления от местной администрации о соответствии либо несоответствии объекта ИЖС (садового дома) установленным параметрам и допустимости (недопустимости) его размещения на земельном участке. Местные власти в течение 7 дней проверяют параметры будущего строительства (прежде всего на предмет того, соответствует ли постройка виду разрешенного использования земельного участка и его территориальной зоне согласно местным правилам застройки) и высылают заявителю своё уведомление. После этого у застройщика появляется законное право приступать к строительству. Уведомление действует в течение 10 лет.

Разрешения на строительства получать больше не надо?

Нет, не надо. При строительстве или реконструкции объектов ИЖС вместо получения разрешения на строительство предусмотрено направление застройщиками уведомления о планируемом строительстве или реконструкции.

Для этого нужно заказным письмом, лично, через МФЦ или портал госуслуг обратиться в уполномоченный орган (как правило, местную администрацию).

Нужно ли по окончании строительства получать разрешение на ввод в эксплуатацию?

Нет, нормами закона предусмотрена обязанность застройщика в течение одного месяца после окончания строительства или реконструкции объекта ИЖС подать в уполномоченный орган уведомление — об окончании строительства дома. По результатам проверки такого уведомления уполномоченный орган примет решение о соответствии (несоответствии) построенного (реконструированного) объекта установленным требованиям. К уведомлению нужно приложить технический план на дом и квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права собственности на дом.

Недостатки отсутствия проекта

Стройка без проекта позволяет сэкономить, но с огромной вероятностью могут возникнуть трудности, например, такие как:

• необходимость постоянного контроля проведения работ в связи с отсутствием у строительной бригады проекта с прописанными местами расположения дверей, окон и других важных элементов здания;
• недобросовестность строителей при отсутствии должного уровня знаний заказчика может проявиться в затягивании сроков стройки, несоблюдении пропорций и качественных показателей укладки стройматериалов;
• разночтения между заказчиком и строителями в понимании того, как должны выглядеть те или иные конструктивные объекты дома;
• отсутствие гарантий качества строительства при самостоятельном выполнении работ в связи с упущением важных конструктивных особенностей, а также незнанием и несоблюдением строительных нормативов чревато нарушением норм безопасности проживания в здании;
• невозможность проложить коммуникации после возведения дома.

Представьте себе: поскольку чертежа нет, строители ненароком могут положить лишний кирпич в месте, где должна проходить вентиляционная шахта. А перекрытие между этажами не должно быть возведено в месте, где в плане предусмотрена лестница. Такие «случайности» могут стать фатальными и не подлежать исправлению.

Лишь единицы получают хорошие результаты при возведении собственного дома без проекта, и добиваются этого благодаря наличию знаний, наличию свободного времени и консультированию с опытными специалистами. В большинстве случаев такие здания становятся весьма посредственным жильем с уймой недостатков и неудобств.

Факт! Желание сэкономить на проекте приводит к увеличению общего бюджета, вызванному недостатком знаний и опыта в строительстве. Реальные расходы строительства дома без проекта зачастую превышают ожидаемую сумму. В ходе проектирования можно рассчитать все важные параметры и обоснованно минимизировать расход каких-либо материалов.

Могут ли запретить строить?

Да, местная администрация может прислать уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров и (или) недопустимости размещения дома на данном земельном участке. Начинать стройку в такой ситуации нельзя. Предусмотрены случаи, когда местные власти направят такое уведомление, например параметры возводимой постройки противоречат установленным либо строить на этой земле жильё или садовый дом нельзя в принципе.

Инженерный раздел

Он также является крайне важным в процессе возведения дома. Его подготавливает квалифицированный инженер-проектировщик. Данный документ содержит в себе техническую информацию. Это расчёт несущей способности фундамента, стен, перегородок, системы стропил и перекрытий. По сути, это подробное описание всех узлов и соединений. Если Выставите перед собой целью построить надёжный и долговечный каркасный дом, без инженерного раздела Вам просто не обойтись.

Почему лучше выбирать готовый проект?

Его преимущество заключается в том, что он уже прошёл проверку в реальном строительстве. Практика показывает, что даже качественный ИР не гарантирует хотя бы минимальных доработок будущего дома. При заказе строительства дома по готовому проекту Вам не придётся волноваться о результате. Ведь такой проект уже проверен и скорректирован с учётом требований реальных условий жизни.

Какие требования установлены к объектам ИЖС?

Поправками определены максимальные параметры: количество надземных этажей — не более 3-х; высота — не более 20 метров. Это должно быть отдельно стоящее здание, не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Такой подход позволит решить проблему возведения под видом объектов ИЖС многоквартирных домов.

Архитектурный раздел (АР)

Даёт куда более подробную и детальную информацию о будущем строении. АР включает в себя подробные размеры по планировкам (осевые, внешние, внутренние), разрезы дома со всеми необходимыми размерами, вид и размер элементов лестницы, количество и точный размер дверных и оконных проёмов и, собственно, окон и дверей. Именно из эскизного проекта мы с Вами можем изготовить АР-проект – это уже более понятный с точки зрения сметы и строительства документ. На этом этапе мы согласовываем с Вами все важные нюансы по размерам и планировке, а так же предоставляем Вам предварительную смету. Мы почти у цели=)

Пример разреза из АР:

Нужно ли к уведомлению прилагать какие-нибудь документы?

Да, вместе с уведомлением о планируемом строительстве следует направить, например, правоустанавливающие документы на земельный участок (если права на него не зарегистрированы в ЕГРН).

При этом установлено, что правоустанавливающие документы на земельный участок могут быть запрошены в порядке межведомственного взаимодействия. 

По каким формам направлять уведомления?

В настоящий момент формы уведомлений не утверждены, но появятся  в ближайшее время (Минстрой России уже подготовил проект соответствующих уведомлений). До их появления можно направить вышеуказанные уведомления в письменной форме с соблюдением требований к содержанию и к составу прилагаемых документов, установленных ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ.

Нужен ли строительный проект?

Стоит напомнить, что получив паспорт застройщика (схема генерального плана застройки участка) вы можете начать строительство дома. Но, возникает дилемма: имеет ли смысл тратить время и финансы на разработку строительного проекта или лучше приступать к строительным работам без него, ведь много друзей уже построили дом «на глаз» и остались довольны.

Чтобы не ошибиться, проанализируем положительные и отрицательные стороны строительства дома без проекта.

Предусмотрен ли контроль за строительством?

Да, поправками определены особенности контроля строительства объектов ИЖС. Так, в целях контроля за соблюдением параметров строительства предусмотрена возможность проведения проверок в случае поступления информации о нарушениях предельных параметров разрешенного строительства. Источник: Специалисты лучшей компании для бухгалтера «Что делать Консалт» Рубрика: Обзоры для бухгалтера Теги:

• ИЖС

Версия для печати