Какие бывают ошибки «профессионалов» при строительстве дома

Начало строительного процесса без правильного проекта

Рекомендации

Домовой проект обязательно должен быть составлен с учетом грунтовых особенностей, наличие подземных вод, характер грунта и близость размещения водоемов. Без правильно спроектированного и изготовленного основания не получится построить надежный и очень крепкий дом. Итак, начало рабочего процесса будет проектом для будущего дома. Проект будет производить специалист, но он будет создавать его по заказу. И чем четче вы сформулируете то, что требуется, тем лучше получится домовой проект.

Приходя в компанию, следует сразу же сориентировать мастеров, что следует учитывать в проекте. К слову, проектировщики должны знать самые главные моменты:

1. Этажность – проектировщики обязательно должны рассчитывать нагрузку на основание от числа этажей, которые будут возвышаться над ним.
2. Террасы, мансарды и балконы – все то, что будет выходить за рамки простых четырех стен.
3. Число комнат – тут следует учитывать потребности тех, кто будет проживать в доме, а еще следует продумать вариант, когда у вас будут гостить друзья или родственники. В большом доме следует выделить место и для тех, кто будет находиться в этом месте временно. Без идеального расчета строить нельзя, и уж тем более бездумно доверять исполнителям. Как говорится, «без внятного ТЗ – результат ХЗ».
4. Домовое отопление – проектировщик при создании дома на бумаге должен обязательно учесть его метод обогрева, но в каждом отдельном проекте должна быть по-своему учтена длина труб, разновидность котла и число отопительных радиаторов.
5. Методы для утепления – лучшим способом для того, чтобы сохранить тепло, это выполнить утепление стен, крыши и пола. В проекте следует учесть самое важное, как именно утеплить стенки (изнутри или снаружи).

Вам стоит посмотреть хотя бы варианты домовых проектов.

На землях сельскохозяйственного назначения

На участке сельхозназначения можно возвести жилой дом, если он имеет ВРИ, связанный с садом и дачей. А именно:

• «Дачный земельный участок», «Для ведения дачного хозяйства», «Для дачного строительства» и т.п.;
• «Садовый земельный участок», «Для садоводства», «Для ведения садоводства» и т.п.;

Что можно строить на участке под огород?

В вопросе строительства на огородном  земельном участке нужно различать 2 периода:

• первый период — до 01 января 2019 года,
• второй период — после 01 января 2019 года.

До 01 января 2019 года на огородном участке допускалось возведение некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории.

До указанной даты земельные участки под огород были 2-х видов:

• с правом возведения строений,
• без права возведения строений.

Наличие или отсутствие права на возведение строений определялось в зависимости от разрешенного использования участка, определенного при зонировании территории.

Данный период «огородной эры» безвозвратно ушел.

Однако, строения на огородных участках, возведенные в тот период (до 01.01.2019) в соответствии с действовавшим законодательством, сохраняются.

 

Чем жилой дом отличается от садового дома?

Отличие жилого дома от садового дома состоит в следующем.

Жилой дом предназначен для постоянного проживания.

Садовый дом – это здание сезонного использования для временного пребывания.

Иными словами, продолжительность и сезонность использования отличают садовый дом от жилого дома.

Тем не менее, параметры садового дома такие же, как у жилого дома.

Напомню, жилой дом имеет не более 3 надземных этажей, высота не более 20 метров, отдельно стоящее здание и т.д.

Таким образом, садовым домом считается здание с параметрами соответствующими 6-ти признакам жилого дома.

2. На участке для ИЖС можно строить индивидуальный гараж.

Гаражом считается здание и сооружение, помещение для стоянки (хранения), ремонта и технического обслуживания автомобилей, мотоциклов и других транспортных средств.

Гараж может быть частью жилого дома (встроенно-пристроенные гаражи), или отдельным строением.

3. На земельном участке для ИЖС можно строить хозяйственные постройки.

Какие объекты относят к хозяйственным постройкам?

В первую очередь к хозяйственным постройкам относятся следующие объекты:

• баня,
• погреб,
• теплица,
• сарай,
• колодец,
• навес.

Вышеуказанный перечень не является исчерпывающим.

Хозяйственными постройками признаются  иные сооружения и постройки, в том числе, временные.

Важный критерий любой хозяйственной постройки состоит в следующем.

1. На земле для ИЖС можно строить индивидуальный жилой дом.

Гуру риэлторско-юридической мысли сейчас иронизируют: «Тоже мне открытие».

Не спешите ухмыляться.

Ни любой дом считается индивидуальным жилым домом.

Объект признается индивидуальным жилым домом, если в совокупности соответствует 6 признакам:

а) дом является отдельно стоящим зданием;

б) число надземных этажей не превышает 3-х;

в) высота дома не переваливает за отметку 20 метров;

г) дом состоит из комнат и помещений вспомогательного использования;

д) комнаты и помещения предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в доме;

е) дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Если хоть один из 6-ти признаков не соответствует, то здание не является индивидуальным жилым домом.

На участке для ИЖС можно строить индивидуальный жилой дом только полностью соответствующий указанным признакам.

Полное правовое обоснование в материале: Что можно строить на участке?

Для справки.

Из общего правила о соответствии жилого дома 6-ти признакам есть 1 исключение.

Данное исключение состоит в следующем.

Дом считается индивидуальным жилым домом, если он не соответствует указанным параметрам, но при этом:

• разрешение на строительство дома получено до 04 августа 2018 года;
• параметры дома соответствуют параметрам, указанным в разрешении на строительство.

Иными словами.

Если для дома было получено разрешение на строительство и дом соответствует параметрам полученного разрешения, то он считается индивидуальным жилым домом.

Данное исключение сделано для домов, которые начинали строить путем получения разрешения на строительство.

Можно ли строить гараж на участке для ИЖС без разрешения?

Ответ утвердительный.

На участке для ИЖС можно строить гараж без разрешения на строительство, потому что  участок предоставлен физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Можно ли строить хозяйственные постройки на участке для ИЖС без разрешения?

Да, на участке для ИЖС можно строить хозяйственные постройки без разрешения.

Иными словами, хозяйственные постройки можно возводить:

• без получения разрешения на строительство;
• без подачи уведомления о начале строительства.

С объектами, которые можно строить на участке для ИЖС разобрались.

Переходим к земельным участкам для ведения личного подсобного хозяйства.

На огородном участке

Согласно п. 8 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ, участок автоматически становится огородным, если имеет ВРИ, связанный только с огородничеством: «огородный земельный участок», «для огородничества» и «для ведения огородничества» и т.п.

Дом на огородном участке строить запрещено. Как жилой, так и садовый. На нем можно возводить только некапитальные постройки для хранения инвентаря (сарай) или урожая (теплицу, амбар) — п. 4 ст. 3 Федерального закона N 217-ФЗ.

При каком условии можно строить на садовом участке объект капитального строительства?

Исходя из определения в законодательстве, объект капитального строительства – это здание, строение, сооружение, прочно связанное с землей.

Иными словами, объект капитального строительства – это объект недвижимости, который невозможно перенести на новое место без несоразмерного ущерба.

Садовый и жилой дом являются объектами капитального строительства.

Гараж и хозяйственные постройки, в зависимости от конструктивных особенностей, могут быть:

• либо объектами капитального строительства,
• либо некапитальными строениями, сооружениями.

Иными словами, гараж и хозяйственные постройки могут быть или не быть объектами капитального строительства.

Вот теперь мы подобрались к вопросу, при каком условии можно строить на садовом участке?

На садовом участке можно строить объект капитального строительства, если участок включен в территориальную зону, для которой утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.

Разберем этот вопрос более детально.

В каждом населенном пункте или муниципальном образовании принимают Правила землепользования и застройки. Этот нормативный правовой акт сокращенно именуют – ПЗЗ.

фрагмент Карты градостроительного зонирования

Например:

• зона Ж1 – зона малоэтажной застройки;
• зона Р-4 – зона коллективных садов.

Указанные в примере обозначения, условные. В Правилах вашего населенного пункта могут быть другие обозначения.

Для каждой территориальной зоны в ПЗЗ прописаны градостроительные регламенты.

Данные градостроительные регламенты устанавливают:

• виды разрешенного использования,
• предельные размеры участков,
• параметры разрешенного строительства,
• и др.

Иными словами, градостроительные регламенты устанавливают, что можно строить в каждой территориальной зоне.

На садовом участке можно строить, если участок включен в зону, для которой установлены градостроительные регламенты.

Юридическое обоснование в полном материале.

Как правило, садовые участки, находящиеся в границах населенного пункта  включены в территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность строительства.

Садовые участки, расположенные за пределами населенных пунктов, чаще всего не включены в территориальные зоны, для которых установлены градостроительные регламенты.

Иными словами, обычно на садовых участках в границах населенного пункта можно строить объекты капитального строительства. На садовых участках, за пределами населенных пунктов, как правило, такой возможности нет.

Обратите внимание. Вышеуказанный вывод не является 100% утверждением, потому что возможны исключения.

Каждый участок следует индивидуально проверять на предмет возможности строить объекты капитального строительства.

На каком расстоянии возможно строительство дома?

Данный вопрос касается минимальных отступов от границ земельных участков при строительстве.

Минимальные отступы устанавливаются в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений на земельном участке.

сколько от забора можно строить

необходимо на сайте местной администрации скачать Правила землепользования и застройки.

Затем по карте градостроительного зонирования узнать территориальную зону, в которой находится земельный участок.

После этого в тексте ПЗЗ найти описание данной территориальной зоны и узнать минимальный отступ от границы участка.

Я изучал ПЗЗ разных населенных пунктов.

Чаще всего минимальные размеры отступов устанавливают в размере 3 метра.

Однако, попадались ПЗЗ, в которых минимальный размер отступа составлял 5 метров. Данный размер отступа применялся к стороне участка, которая соприкасалась с красной линией.

Подробности

Выбор строительных материалов низкого качества

Второй типовой ошибкой, которую часто допускают заказчики (а вслед за ними и исполнители), это выбор строительных материалов, которые некачественные. Точнее, все несколько иначе – взять отличного качеств цемент, но при этом привезти ужасный песок. Купить утеплительный материал от проверенной фирмы, но при этом сэкономить на клеевом составе для него. Как итог, это может привести к двойной трате денег. И здорово, если минусы потребуется устранять еще при строительстве дома, а не при эксплуатационном процессе.

Рекомендация

Чтобы еще при стадии покупки строительных материалов не потратить больше денег, чем есть или планируется тратить, следует заранее произвести выполнение проектной сметы. Лучшие специалисты рассчитывают все, вплоть до числа гвоздей, которые будут применены. Это дает возможность экономить, при этом не теряя в качестве. Такой подход поможет избежать ошибок при строительстве. Грамотные мастера не допускают ошибок и делают все так, чтобы материалы поступали постепенно, а не в разнобой. Это не заставит строительную площадку простаивать без материалов, не дает погоде ухудшить качество строительных материалов, а еще это дает возможность производить все работы по этапам.

Неправильный выбор времени для начала строительного процесса

Есть и другая, не менее распространенная ошибка – начать возведение загородного дома в весеннее время или даже летом. Дело в том, что в теплое время года бетон для обустройства основания будет просыхать в несколько раз скорее, но это вовсе не означает, что он получится лучше, качественнее и надежнее. Следует четко уяснить такой факт – ни в коем случае нельзя спешить при строительстве дома!

Не стоит выстраивать дом над основанием, которое еще не успело «устояться», и раствор бетона будет заполнять все пустоты, а еще разливается по отведенному месту. Для этого требуется время, и идеальным временным промежутком для фундаментной готовности – от 1 до 2 месяцев. Чем больше по размеру коттедж, тем лучше получится фундамент. Не следует допускать одну из самых популярных ошибок, а точнее, начать воздвижение стен над основанием, который вы залили меньше, чем 1 месяц назад. Опытные мастера говорят о том, что основание следует заливать в теплую осень. Естественное просыхание бетона дает возможность получать по максимуму крепкую базу для строительства частного будущего дома.

Строительство без армирования

Повышение прочности материалов для строительства возможно только если применять армирование. дом выстраивают на десятки лет, а ветер, осадки и эксплуатация будут уменьшать его устойчивость к износу. Только армирование может замедлять данный процесс.

Армировать можно уже используемое строение. Но это довольно трудно, а еще ощутимо ухудшает внешний вид дома, поэтому не следует допускать самую популярную ошибку неграмотных мастеров. Самым лучшим вариантом будет произведение армирования при строительном процессе. Армирование требуется для:

• Фундамента – армирование может быть продольным или поперечным.
• Стеновые поверхности – арматура дает возможность дополнительно скреплять стенки из всех разновидностей материала.
• Перекрытия – балки будут увеличивать свою устойчивость к износу и это даст возможность выдерживать дополнительные нагрузки, если при их монтажном процессе будет выполнено армирование.

Процесс армирования не будет занимать много времени, а еще не слишком увеличит конечную цену проекта.

Возведения дома без стенового утепления

Как нельзя строить дом? На счет которых вещей можно поспорить, но дома следует утеплят и это факт, можно сказать, нерушимая догма. Ошибкой будет надеяться только на отопительную систему или даже мягкую зиму. Самым лучшим вариантом будет утепление стены снаружи строения, а установку тепломодернизирующей системы можно начать сразу же после того, как будут возведены стены. Если вы планируете внешнюю фасадную облицовку, то можно не придерживаться идеальной стеновой неровности. Это помогает сэкономить время, а фасадное обустройство можно выполнить сразу же после того, как вы укрепите утеплительный материал на стеновые поверхности.

Из огромного списка материалов для тепловой изоляции следует выбирать популярные и те, которые используют, когда позволяет бюджет или по иным соображениям. Новый и лучший вид тепловой изоляции – тепофол, сделанный из вспененного полиэтилена со слоем для отражения тепла. Экструдированный пенополистирол похож по качествам на гранулы полистирола. По определенным показателям он превосходит «родственника», и у него будет тот же процент поглощения воды (не больше 2%), а прочность на сжатие и паровая проницаемость ниже. За счет такого набора качеств это идеальный материал для утепления цоколя, основания.

Применение стеклопакетов низкого качества

Под тепловой модернизацией все специалисты предполагают стеновое утепление и установку «правильных» окон. Даже максимально толстый утеплительный материал не сохраняет в тепло в полной мере, если в нет высококачественных стеклопакетов. Такие надежные окна станут залогом теплового сохранения, а еще прекрасную шумовая изоляция.

Чтобы не допускать очень популярную ошибку, следует продумать заранее, сколько будет створок в каждом стеклопакете, а также нуждаетесь ли вы в окнах, которые будут на проветривании. Устранение ошибок строительства может обойтись вам очень дорого, причем даже если вы все заранее хорошо продумаете, нет 100% гарантии того, что не накосячат строители, поэтому давайте постараемся свести риск совершения ошибок к минимуму. Монтировать стеклопакеты можно сразу же при выстраивании, как и по готовности «коробки».

Рекомендации

Далеко не все монтажники делают свою работу на совесть. Итак, во-первых, они могут ошибиться с размерами, и часто многие плохо очищают проем до установки.

Обязательно проследите, чтобы мастера как можно лучше герметизировали окна, так как если этого не сделать, образуются мостики холода. Если «мастера» не подкладывают подоконные доски, не используют паровую изоляцию, экономят пену и подпорки – гоните их в шею. Такие мастера вгонят вас в долги не переделку оконных рам.

 

Ошибки в установке кровли

Неправильное строительство, а еще укладка кровли тоже популярная ошибка. Все проблемы появляются обычно из-за монтажных особенностей, к примеру, из-за покупки низкокачественных материалов на крышу или дешевые крепежные элементы, что в совокупности сделает такую крышу недолговечной. Иногда применяют материалы, которые не подойдут для установки тех или иных видов крыши. Именно по этой причине при установке крыши стоит деталь изучить вопрос детально, чтобы не допускать глупых ошибок.

Неправильное обустройство изнутри

Дом, который вы желаете построить для себя, должен быть максимально удобным. Довольно популярной ошибкой будет планировка комнат без учета потребностей жильцов. Если пространства не так много, как хотелось бы, то можно:

• Пожертвовать отдельной гостевой комнатой.
• Сделать гардеробную чуть меньше.
• Не делать гостиную большой.

Но есть и другие вещи, которые точно должны быть даже в маленьком домике. К ним относятся:

• Личные детские комнаты – если у вас нет возможности обустраивать комнаты для каждого ребенка по отдельности, то в общей детской комнате произведите зонирование.
• В кухонной комнате должны быть зона для обедов, где сможет поместиться вся семья.
• Если в доме больше 1 этажа и спальной комнаты находятся, к примеру, на втором, где должен быть санитарный узел.

Грамотно составленная планировка даст возможность жителям дома чувствовать себя комфортно, а дом получится очень уютным.

На участке ЛПХ

На земельных участках для личного подсобного хозяйства можно построить жилой дом, только если он находится в населенном пункте.

В ст. 4 ЗК РФ написано, что участок ЛПХ бывает двух видов — приусадебный земельный участок (находиться в границах населенного пункта) и полевой земельный участок (находиться за его границами нас.пункта). На приусадебном земельном участке можно строить дом. Это написано в п. 2 ст. 4 ЗК РФ — «Приусадебный земельный участок можно использовать для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений…». Запрет строительства на полевом участке указано в п. 3 ст. 4 ЗК РФ — «Полевой земельный участок можно использовать исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений».

Где узнать, на какое расстояние от забора можно строить?

Безусловно, забор не является стопроцентным ориентиром.

Отсчет расстояния минимального отступа следует производить от границы земельного участка.

Если забор стоит на границе земельного участка, то можно отмерять расстояние от забора.

Размеры минимальных отступов являются составной частью градостроительных регламентов.

Данные градостроительные регламенты содержатся в Правилах землепользования и застройки.

Выше мы уже рассматривали, где можно скачать ПЗЗ.

Для примера привожу выдержку из ПЗЗ одного населенного пункта.

Как видно, минимальные отступы составляют 3 метра.

Это означает, что строить дом или другой объект ближе, чем 3 метра от границы  участка не допускается.

почему не рассматриваем вопрос, что можно строить на дачном участке?

Какие объекты можно возводить на садовом участке?

Садовый участок допускает возведение следующих объектов:

• садовый дом,
• жилой дом,
• гараж,
• хозяйственные постройки.

Как видно из перечня на садовом участке можно строить не только садовый, но и жилой дом.

Узнаем, что можно строить на садовом участке?

Предварительно выясним 1 важный нюанс.

Что понимают под садовым участком?

В законодательстве различают 2 похожих, но не тождественных вида разрешенного использования участков:

• ведение садоводства,
• садоводство.

Схожие названия создают иллюзию, что данные ВРИ идентичны.

В этом состоит подвох.

Садоводство и ведение садоводства, совершено разные виды разрешенного использования.

Ведение садоводства предусматривает отдых и (или) выращивание гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Ведение садоводства предполагает размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, хозяйственных построек и гаражей.

Садоводство — это хозяйственная деятельности, которая может осуществляться даже на cельскохозяйственных угодьях. Садоводство предполагает выращивание многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур.

Из описания видно, что садоводство не допускает строительство.

Ведение садоводства, напротив, позволяет возведение объектов.

Таким образом, садовым участком является участок с видом разрешенного использования – ведение садоводства.

Хозяйственные постройки предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд.

Иными словами, хозяйственные постройки не связаны с осуществлением предпринимательской деятельности.

Юридическое обоснование в книге:  Что можно строить на участке?

Для справки.

Хозяйственные постройки могут облагаться налогом на имущество физических лиц.

Иными словами, на хоз. постройки могут начислять такие же налоги, которые мы платим на квартиру, дом и другую недвижимость.

Налог на хозяйственную постройку начисляется, если хоз. постройка зарегистрирована в Росреестре.

Проще говоря, если сведения о хоз. постройке внесены в ЕГРН, то надо платить налог на имущество.

Вывод: не спешите регистрировать хозяйственные постройки в Росреестре, если не хотите платите лишних налогов.

Правовое обоснование в полном материале.

Индивидуальный жилой дом можно строить без получения разрешения на строительство.

Как построить дом без нарушений

• Убедитесь, что ВРИ (вид разрешенного использования) подходит для строительства садового или жилого дома. В 2019 году индивидуальные дома строят на землях с кодами 2.1, 2.2 и 2.13. На земле с кодом 2.3 разрешено возводить блокированные дома
• Отправьте уведомление. Список документов смотрите в Градостроительном Кодексе или запросите в местном органе исполнительной власти.
• Подождите 7 или 20 дней с момента получения. 7 дней — в стандартных условиях, 20 — когда строительство ведется в границах территории исторического поселения. Если документы не вернули — стройка разрешена. Такое разрешение действительно 10 лет и передается вместе с правом на дом при продаже.

Если дом будет построен с соблюдением ограничений по этажности, высоте и расположению на участке, то оформление собственности пройдет без проблем. О правилах выбора места для стройки читайте в статье «Нормы расположения дома на участке».
Подробности выбора места для строительства и соблюдения действующих норм можно обсудить с архитектором — договоритесь со специалистом GOOD WOOD о встрече на участке и узнайте все тонкости начала загородного строительства.

Современные дома из клееного бруса и камня: собственное производство клееного бруса, проектирование и строительство. Компания GOOD WOOD — это собственное проектно-архитектурное бюро, деревообрабатывающий комбинат и строительная компания. Мы создаем современные дома из клееного бруса и камня, контролируя качество на всех этапах.